泰国买房必知：揭秘行业内幕，规避风险，选择靠谱开发商
前言
作为一个泰国房产的自媒体人，维灿一直致力于让泰国房产透明化，让信息更加公开，所以之前给大家推荐过DD 这个网站，作为曼谷最大的二手房和租房网站，你可以清楚的查询到泰国每个项目的二手房价格或者你目标楼盘地段的租金水平，这会给你买房投资提供很多的参考信息，那么今天要说的事情有点大，估计也会得罪很多人，请务必耐心看完！
之前有人问维灿，在泰国买房最大的风险是什么？维灿当然知道这些风险，不过这也就是揭这个行业老底，但是作为一贯爆料行业内幕的局内人，思考再三，还是决定把这些事情说出来。
各位且看且珍惜！
01
来自开发商
在泰国买房，开发商的资质在很大程度上决定了房子是否顺利竣工，顺利过户，顺利让你拿到地契！不管你投资这个房子是否成功，首先你得拿到房子，房子都拿不到，甚至烂尾了，你还谈什么投资收益，关于开发商的资质维灿整理如下！
泰国前十上市开发商>泰国上市开发商>本土未上市开发商>外来开发商
在前不久，维灿写过一篇文章，就是整理关于曼谷近五年出事的项目一共是三个，这三个里两个是没上市的本土公司做的，一个是外来开发商做的，整体来说，曼谷的项目还是非常靠谱的，必定能在首都搞开发的开发商基本都是有泰国皇室背景，未必就一定是泰皇，但是有很多他们的亲属都会参股这些开发商，也是提供保护伞，大家各取所需而已，所以他们的实力还是很强大，出事的概率非常低！
但是走出曼谷，其他城市的项目风险大吗？根据维灿的经验，风险最大是芭提雅，接下来是普吉岛，清迈的风险比较小！
01
清迈：
清迈的还算好，清迈是泰国的第二大城市，清迈的公寓项目就很少，总价很低，体量很小，主要供应当地市场，而且在清迈搞开发的基本都是大开发商顺便去搞得项目，比如，普夏，苏帕莱，仑披尼，这些都是泰国前十的上市开发商，加上都是小项目，销售还挺快，土地成本低，开发资金小，所以烂尾的几率非常小，没必要嘛，目前在清迈还没见开发商跑路造成的烂尾楼！
02
普吉岛：
这个就有点问题，大家买房要小心。普吉岛的市场就很乱，比如在国内营销做得很大的VIP，他们在国内还有公司，估计有的人知道这个开发商，他们之前在普吉开发过一个星空别墅，据内部消息，应该是不建了，开发商没跑路，但是销售业绩不好，因为他的总价要四五百万。
这个别墅开发商心有点狠，比市场价贵很多，加上疫情迟迟没有动工，估计这些客户要中招，现在麻烦的是，中介已经分了佣金，要知道，这个佣金就是从客户的首付里面扣得对吧，现在开发商就算是要退钱，给客户退多少？这是个扯皮的事情！
普吉岛的另一个问题就是外来开发商，自称是外国开发商，比如来自中国或者新加坡或者欧洲开发商，经过一顿包装，买块地就开始搞开发，就能预售卖钱了，我现在可以很明确的告诉大家，就过去这几年，外来的开发商就算把项目做起来的，很多都是品质差，口碑差。
但是他们不在乎，因为他们也没打算要扎根这里，他们赚的就是快钱，顺风顺水的时候就是质量差点，一旦遇到问题，外国开发商撤退起来跑的比谁都快，有一个项目叫The ，来自china的开发商，销量不好，目前开发商也在考虑不建设了，不是说故意黑我们的同胞，我也见过法国的开发商耍无赖的，老外耍流氓，一点不含糊！
03
芭提雅：
全泰国最乱的房地产市场，开发商五花八门，30%左右的开发商是外来的，50%以上的开发商成立时间不足五年，什么概念泰国房产，都是在市场最好的这段时间成立的，其实芭提雅的土地非常廉价，开发门槛很低，加上芭提雅距离曼谷近，多少可以沾光曼谷。
同时，也因为曼谷和芭提雅巨大房价差，这就给芭提雅提供了卖房的噱头，过去几年芭提雅房地产市场异常火爆，加上利润巨大，所以市场最乱，芭提雅的在接下来两三年应该是雷最多的城市了，这些雷再过去两三年都埋下了！买了芭提雅房子的还是跟进一下项目的建设状况吧!
02
来自包销商
这就是我们常说的中间商赚差价，这就引出另一个问题，加价盘！包销商并不是中介，包销商是开发商和中介之间的一个角色，客户接触不到，但是很多项目你躲不开他，我来给大家解释一下，什么是包销商，什么是加价盘！
维灿之前供职于曼谷的一家上市开发商，最早的时候，这个开发商的主要是客户都是本地人，本地人直接找我们买房就好了，但是2016年以后，泰国房产开始在国内兴起，所以当时很多国内的中介就上门寻求合作，刚开始我们就是直接跟国内的中介合作，价格海内外都一样。
但是后面逐渐兴起另一个行业，就是包销商，他从开发商跟前包盘，包下所有的海外份额，然后通过国内的中介去销售，但是在这中间就存在加价，海内外价格不一样，也就是---加价盘！不是所有的项目都是加价盘，但是在2017年到2019年，很多网红盘都是加价盘！因为包销商最擅长的就是包装营销，也只有他才能让市场上的绝大多数中介同时销售一个盘，这就是网红盘的由来，所以越网红，你中招的概率越大！
包销商的存在，让开发商不用每天应付不同的中介，他只需要让一个员工专门对接包销商就行，项目资料的翻译，销售资料的整理，销售支持，后续的售后工作都是包销商来完成，这减轻了他的工作量，效率更高了！对于中介来说，最重要的就是销售支持，更新价格表啦，确定房源啦，客户特殊要求啦，比如客户今天要订房泰国房产，但是首付款要推迟，行不行，行就定，不行就拉倒，这些问题如果你找开发商，泰国人效率极低，你今天问，明天回你都不错了，可是明天黄花菜都凉了。
所以这种及时的销售支持非常重要，包销商就可以做到，因为他在某些层面，代表了开发商，所以对中介来説，包销商确实有用，但是这里最大的问题就是包销商要赚钱啊，你买的房价普遍要比当地人的价格贵，一般至少贵10%以上！最高的我见过贵30%，疯狂吗？正是因为包销商加价卖，所以他可以给中介高佣金（开发商直售佣金很低），能让市场上众多中介同时去卖他们的盘的最大动力就是高佣金。
比如2019年的曼谷湄南河边的某楼盘，标准的加价盘！其实想知道泰国的某公寓是否加价很简单，去当地的三方网站查询该项目的信息，价格区间一目了然，这个谁也改不了，事实胜于雄辩！最权威的网站应该是（）国内可以直接上去查看，支持中文，比如最近在售的铂金岛查询信息如下：
网站首页，还有最近的特价房
铂金岛是海内外同价盘，如果你最近了解过铂金岛，可以参考一下他的价格。
03
来自中介
首选没有中介，可以吗？你可以直接找开发商买房吗？当然可以，前提是你定居泰国的，你房子的所有事情都是你自己去处理的，否则你还是需要中介，因为开发商只管卖房，其他的事情他都不管，泰国人懒得要命，是他的事情他都未必尽职尽责，更不用説不是他的事情了，比如就连最简单的交个水电费，开发商都不会负责的。
这次疫情期间，你的房子是空着的，但是每个月还是会有40泰铢左右的电费产生，如果拖延半年不缴费，电表会被拆走，那时候就麻烦了，你再次按照需要补缴罚款和5000泰铢的安装费，中介存在的意义其实远不止于此，比如我们会协助业主完成验房，过户，代买家具家电，出租等等，甚至租客有问题也是我们上门去解决的！
那么最怕什么样的中介呢？
1、瞎忽悠的中介：
这主要是就是不负责的中介，他们只管高佣金，不管项目是否真的有价值，比如我之前分析过星河湾和the 这两个楼盘，星河湾 是网红盘，加价盘，国内营销做得足够好，价格也贵，The 主打当地人市场，地段更好，价格还便宜，海内外同价，但是佣金少的可怜，你去查查，市场有几个中介去卖这个盘的！
2、散兵游勇式中介：
什么意思呢，就是市场好的时候，谁都可以做，中介嘛，门槛很低，陪读的奶爸奶妈是中介，国内连个办公室都没有的也是中介，一个买榴莲的也卖房，一个代购也在卖房，感觉十个人都能干，首先这些人肯定不会很专业，其次，稳定性很差，比如今年疫情，你看看国内多少中介都不干了，很多人都回国了，那么这些找他买房的人你的售后怎么办？谁帮你过户，谁帮你出租，谁帮你买家具家电？？别的不说，你看看知乎里面，还有几个关于泰国房产的博主在更新！
3、不专业的中介：
上面也说了，感觉是个人都能干，其实不是，泰国房产很复杂，有时候一个小小的问题，如果你提前没有提醒客户，后面解决起来就很麻烦，我敢说，国内的中介50%以上解释不清楚到底怎么转账才能解决FET的一系列问题，还有，国内超过80%的中介自己都没有专门研究过合同，因为泰国的合同都是英文和泰文双语的。
很多中介其实没有翻译过这本合同，所以他们自己都说不清合同里面到底说了什么，不信的话，谁买了房子可以问问你的中介，他知道合同里面怎么规定开发商不能如期交房的事情吗？怎么赔付的吗？很多人都答不上来，别问我为什么知道，因为我以前在开发商上班的时候对接的就是国内的中介，他们的水平我太了解了！其实我之前专门写过国内中介的问题，有兴趣的可以看看！
04
别墅持有制
做过功课的就知道哈，在泰国买别墅是麻烦一点，因为要在泰国持有别墅的方式有点特殊，不同于公寓可以直接用护照买，在泰国买别墅要成立公司，这个方式其实比较成熟。
比如碧桂园在曼谷做的纯别墅社区---湖境别墅，碧桂园都会协助大家开立公司，用公司的方式持有，虽然麻烦了一点，不过没毛病，完全可以的，但是还有另一种方式，就是租赁产权，90年，这种方式成本很低，也很像咱们国内的商品房产权对不对，如果你这么认为，就大错特错了！
你要知道，国内的70年产权背书的是谁？是政府啊，是国家啊，现在国内这个70年到期以后还可以续，几乎免费，可是泰国的90年呢，是每30年需一次，是开发商背书，这个可信度就完全不同了，这个租赁产权换句话说，就是开发商代持产权，万一开发商有问题，你可能失去这个房子，到时候你哭都没办法，而且你打官司也没用，因为从原理上说，房子就是租给你的，产权就是开发商的，有一天他不租给你了，有什么毛病吗？
在泰国买房，从大的风险上来说，基本上就是这几个点，投资成败完全看眼光和你做的功课，但是有些风险完全是可以避免的，我并不建议大家盲目的去买泰国房产，如果真心想买，我建议大家可以翻翻维灿之前写的文章，能让你少走很多弯路！
END
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