，2022年互助储蓄与抵押信贷金融服务行业研究报告
第一章行业概况在全球产业分类标准( globalindustryclassificationstandard，GICS )中，金融产业分为银行、保险、综合金融三大次级产业，银行分为综合银行、区域性银行、互助储蓄和抵押金融服务三大类
目前，全球80多个国家建立了10多万个互助储蓄和抵押金融服务组织，其核心是客户根据自己的住房需求和储蓄能力与银行签订《住房储蓄合同》，客户按月有规律或一次性进行储蓄。
在我国，互助储蓄和抵押信贷金融服务是住房储蓄系统，只经营一项业务：住房储蓄贷款。
与一般商业银行的房贷不同，住房储蓄银行的资金封闭运行，只存住房储蓄客户，也借给自己的住房储户，没有进行任何其他投资，存款利率差是唯一的利润来源。
图互助储蓄与抵押金融服务原理
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1987年底，中国成立烟台住房储蓄银行和蚌埠住房储蓄银行。
但二者成立之初，由于面临市场条件不具备的困难，主要是住房金融体系不健全，配套住房金融服务方向不明确，资金来源和运用渠道十分有限。 特别是随着各地住房公积金管理中心的成立，住房储蓄银行筹集住房基金的职能被移交，赖以生存的业务渠道基本被切断，住房储蓄银行自身市场定位不准确，改革成为市场发展的必然。
2001年蚌埠住房储蓄银行成立为蚌埠商业银行，2003年烟台住房储蓄银行改制为恒丰银行，均加入城商行。
2004年2月15日，真正意义上的住房储蓄银行——中德住房储蓄银行首次成立。
中德住房储蓄银行由中国建设银行和德国施维比豪尔住房储蓄银行合资设立，注册资本1.5亿元，中国建设银行持股75.1%，德国施维比豪尔住房储蓄银行持股24.9%。
由于对国内住房消费市场的高估以及德国的成功模式，中德住房储蓄银行从成立之初就制定了宏伟目标。 前三年，签署了16万份住房储蓄贷款合同，合同额达到12亿欧元，实现利润。
但是，初期的运营远远没有达到预定的目标，盈余的计划被推迟了。
此后，中德住房储蓄银行放弃了住房储蓄这一单一领域，开始向现代商业银行经营领域发展。
中德银行互助储蓄和抵押信贷金融服务贷款流程
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第二章商业模式与技术发展2.1商业模式中国：商业银行合作模式
中国银行经营互助储蓄和抵押信贷金融服务的是零售业务，客户分散，覆盖广泛，因此普遍实行轻资产、集约化经营，同时与商业银行开展深度合作。
与商业银行的深度合作主要体现在三个方面
产品组合互补，与商业银行房贷等金融产品配套，满足不同客户的融资需求； 共享销售渠道，双方深入合作，相互共同流通； 共享客户资源，深入挖掘客户需求，为客户全面提供协同服务，实现共赢。
零售银行的特性，社会责任和低息信贷的提供，决定了住房储蓄银行的平均资产收益率不高，成本收入比也相对较高。
商业模式包括产品特性和服务对象、连接产品和客户的销售渠道和销售方式、日常业务运营。
美国：住房抵押贷款模式
美国的运行模式是以美国联邦住房贷款银行体系为核心，以美国联邦住房管理局和美国联邦住房贷款银行委员会为主要管理者的政策性金融体系。
在目前美国的运作模式下，居民家庭、住房贷款发放机构、政府支持企业、投资者、保险、担保机构是该体系的五大行为主体，联邦住房金融委员会和联邦住房企业监管办公室是二级市场的政府监管主体。
从美国住房金融体系的公共住房政策来看，一级市场上，美国住房抵押贷款发放机构广泛包括互助储蓄银行、储蓄贷款协会、商业银行等储蓄类金融机构，以及抵押银行、人寿保险公司、各类投资基金等非存款金融机构。
其中商业银行主要服务于高利润、低风险的高收入群体，储蓄机构服务于低收入群体的存贷款领域，起到拾遗补缺的作用，得到联邦政府的政策优惠和扶植，联邦住房管理局和退伍军人管理局负责为中低收入家庭的住房贷款提供保险和担保。
在二级市场中，联邦全国抵押协会和联邦住房贷款抵押公司作为政府支持企业，公共住房政策的目标是促进二级市场的发展，使居民家庭能方便地从住房贷款发放机构获得更廉价的住房贷款。
政府抵押协会履行了为联邦住房管理局和退伍军人管理局的抵押证券化提供担保的责任。
德国：住房储蓄模式
德国通过审慎的住房金融制度固定了有效管理住房金融市场的利率导向，较好地隔离了货币政策波动对房地产市场的干扰； 基于抵押贷款价值( MLV )方法以抵押价值评估、审慎再融资制度设计、低贷款价值比及MLV为基准计算贷款价值比，可以阻断金融与房地产市场周期性重合、房价上涨和房贷扩张的螺旋式循环。
从购房角度看，德国实行的住房储蓄银行运作模式，即居民自愿通过签约合同储蓄获得住房贷款资金的模式，贷款额与存款额挂钩。
这一制度始于18世纪后半叶的英国，后来在德国发展最快，成为世界各国借鉴住房储蓄制度的典范。
该制度将政府作用与市场机制有机融合，在满足中低收入群体住房需求、保持国内住房市场整体稳定、防范金融风险等政策目标方面发挥了良好作用，较好地实现了民生保障与产业发展之间的良性互动。
德国住房储蓄银行按照自己的储蓄贷款制度运作，一般包括四个主要阶段。
在合同签订阶段，购房人和住房储蓄银行确定合同金额、存款利率、还款方式等条款内容； 存款阶段，购房人根据合同约定完成一定数量的存款义务，一般为合同贷款总额的40%-50%，同时达到规定的最低存款年限。 在住房贷款阶段，当购房人存款达到最低存款金额，达到银行相关评估指标时，住房储蓄银行按照储户评估值排序向购房人发放贷款，资金来源为储户自身的存款、存款利息、还款和政府奖励补贴； 还款阶段，储户提取贷款后，应当按照合同约定的利率水平、还款年限、还款金额等内容偿还贷款。
德国住房储蓄银行有三个特点。
自愿储蓄，政府鼓励。
每个居民都可以通过这种互助的形式达到自助目的，储户参与门槛低的政府会根据储户的存款金额和参与年限提供相应的奖励，引导储户自有资金进入体系，为中低收入群体的住房需求提供一定的保障。
先存后贷，存贷款。
住房储蓄银行结合储蓄和贷款两个过程，当储户通过存款积累自己的信用获得贷款资格，储蓄达到充分的信用保障水平时，银行进行相应水平的贷款。
低存款，利率稳定。
图德国互助储蓄与抵押金融服务的商业模式
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新加坡：强制性住房储蓄模式
新加坡的模式是政府强制居民的工资收入进行住房储蓄，大规模筹集住房贷款资金，典型的例子是存钱，购买者可以享受比市场贷款利率低的优惠贷款，贷款额度与存款挂钩。
中央公积金局是新加坡政府专门设立的住房金融机构，统一管理新加坡全国公积金业务，包括公积金归集、管理、运用、偿还。
是政府设立的部门，但独立于财政部门，接受总审计局的监督。
中央公积金局通过大量购买国债，给政府带来足够的资金补贴和公共住房建设，低价出售给出租或中低收入者。
对收入较高的，允许用公积金购买商品房。
新加坡政府通过这一非市场化成交机制促进长期房价稳定2016年居民住房拥有率达到90.9%，在国际上处于领先地位。
在供给层面，政府提供了公共群体住宅和私人住宅多种供给类型以满足不同阶层的需求。 其中，只有新加坡市民有资格向政府申请购买新的团屋，永久居民只能从团屋转售市场购买二手团屋。 个人住房主要面向高收入者和外国人。
在金融支持方面，新加坡中央公积金制度不仅支撑了新加坡公共房屋的规划建设，而且为新加坡人购房提供了资金来源，是一项集中管理和强制管理程度较高的社会保障制度。
此外，建屋发展局亦为符合条件的新加坡市民提供长期低息优惠贷款，进一步保障建屋资金来源。
新加坡建屋发展局和中央公积金局支持新加坡的公共房屋计划，同时发挥房屋开发商和贷款提供者的作用，依靠政府强大的执行力和公平的分配体系，使新加坡成为“居者有屋”的国家。
图新加坡房模
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日本：公共住房银行模式
日本模式的根本出发点是降低住房成本负担，解决低收入家庭的住房问题。
其资金来源主要是财政资金，通过发行债券、募集会员等形式筹集资金。
日本住宅金融支援机构的前身是日本住宅金融公库，由日本政府筹措资金于1905年设立，但商业化程度低，政治色彩鲜明。
日本政府在每年的财政投资计划中事先明确了当年的贷款额和贷款户数，住宅金融公库以低于政府财政投资借款的利率进行住房贷款，其利率差额部分由政府财政弥补。
从业务层面看，住房金融公库主要为中低收入者提供资金支持，为民营开发租赁住房提供长期低息资金，还涉及城市改造、重建等金融支持。
在贷款利率方面，1996年，日本政府对符合老龄化需求设计的住宅提供了优惠利率。 此后，政府新增了对耐用住房和首次在大城市购买的住房的贷款利率优惠政策。
但是，日本政府也对这些优惠措施设置了限制。 例如，只有在贷款的头十年才能享受这样的优惠。 另外，住宅面积必须在175平方米以下才能享受这样的优惠。
2000年以后，日本改革了政府相关机构，2007年，日本住宅金融支援机构成立，正式代替了住宅金融公库，其功能变成了从事住宅抵押贷款证券化的公司。
从效果上看，该机构成立以来，日本提供的政策性住房贷款占日本公共住房资金利用的70%以上，政府经济成功发挥了调节住房供给的作用。
日本住宅金融支援机构2019年的公开报告显示，近年来，该机构提供的长期贷款利率为1.1%—1.2%，而同期日本城市银行的浮动型住宅贷款中期利率一直维持在2.48%。
数据显示，日本住房金融支持机构长期占据日本25%—35%的房贷市场，是市场份额最大的住房金融机构
2.2技术发展——以中德银行为例设立中德银行
2004年2月15日，由中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行合资经营的中德住房储蓄银行在津正式开业，成为中国第一家住房储蓄银行，结束了中国无专业银行的历史。
合资设立的中德住房储蓄银行为有限责任公司，注册资本1.5亿元，建设银行持有75.1%的股份，施豪银行持有24.9%的股份。
中德住房储蓄银行采取“固定利率、低息低贷款”的原则，执行央行固定利率，无论期限长短，存款、贷款利率确定后，不轻易调整。
此外，吸收的资金和存款人的还款专款专用，不得用于风险投资。
此举将推出个人住房储蓄产品，真正发挥住房储蓄银行的作用，帮助普通居民尽快实现自己买房的梦想。
据统计，截至2004年12月底，中德住房储蓄银行已与客户签订住房储蓄合同8万份，合同总额达60亿元。
中德住房储蓄银行是我国房地产金融改革试点，是我国首家、目前也是唯一的专业化住房储蓄银行。
中德银行通过中外合作，引进先进的管理理念、管理方法和技术，开放住房储蓄，为我国今后建立系统化、规模化、专业化的住房金融体系提供了新思路，标志着我国住房储蓄新时代的出现。
中德银行的技术特点
(一)先存后贷。
住房储蓄客户必须先存款，达到规定条件后才能获得贷款。
购房人获得贷款的前提是成为住房储蓄银行的储户，必须与银行签订一定额度的住房储蓄合同。 储户可以每月存入银行，在存款金额达到合同金额50%时向银行申请合同金额贷款。
假设客户需要30万元的资金，客户存50% (即15万元)时有资格贷款。
)2)低收入贷款。
即客户存款利率低于现行定期存款利率，贷款利率大大低于现行个人住房贷款利率。
住房储蓄银行贷款年利率最低3.3%，最高3.9%。
目前，住房贷款中利率最低的“个人住房公积金贷款”1-5年期年利率为3.60%，5年以上年利率为4.05%，但目前包括个人购房(贷款) 5年以下)的年利率为4.77%，5年
住房储蓄银行贷款利率优势明显。
图商业贷款与中德住房储蓄的存款差距
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(三)固定利率。
客户签订住房储蓄合同后，在合同履行期间，存储器贷款利率保持不变，不随资本市场和中央银行利率调整而变动。
固定利率对客户来说意味着最大限度地避免了市场利率波动带来的风险。
)4)灵活方便。
也就是说，参加住房储蓄和办理存款和还款手续很简单。
住房储蓄客户还可以根据自己的需要选择合同类型，在合同执行期内转换合同类型，必要时提前还款或申请增加合同金额。
更重要的是，通过与建设其他个人住房贷款产品的结合，住房储蓄银行可以根据客户情况“量力而行”，更好地满足广大居民日益多样化的住房融资需求。
目前，中德住房储蓄银行已推出3种住房储蓄产品，分别为AA (特快型)、AB (快速型)、AC (慢标准型)。
(五)政府奖励。
获得政府奖励的前提条件是客户符合租赁条件，将储蓄存款用于天津市住房消费。
存款利率为1%的，奖励额为存款利息的50%； 存款利率为0.5%，奖励额为存款利息的100%。
)6)专款专用。
也就是说，住房储蓄资金只能用于购买、维修、装修住房或为这些目的服务的行为，也可以用于与住房有关的目的，例如获得用于住房建设的建筑用地，偿还住房项目的债务。
)7)封闭式运营。
也就是说，住房储蓄银行只存住房储蓄的客户，只借给自己的住房储户。
值得注意的是，在住房储蓄银行办理业务必须支付一定的服务费。 这与住房贷款和住房公积金贷款不同，《住房储蓄合同基本条款》中有一个是合同服务费，主要用于支付签订合同所发生的费用。
服务费因合同类型而异。
第三章行业评估、定价机制与世界顶级企业3.1行业综合财务分析与评估方法图指数市场表现
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互助住房贷款金融服务行业评估方法包括：市盈率评估法、PEG评估法、时价总额评估法、时价总额评估法、P/S时价总额评估法、EV企业价值法、EV/Sales市价比率评估法、RNAV重估净资产评估法、eev 可选择股利模型的无杠杆自由现金流折现模型、净资产价值法、经济增加值折现模型、调整现值法、NAV净资产价值评估法、账面价值法、清算价值法、成本重置法、实物期权、LTV/LTV
3.2行业发展和驱动因素(1)利率低的优势
我国住房公积金贷款利率低，但供应量有限，商业银行住房贷款资金供应量多，但利率高，还款期利率波动，增加了客户的不确定性。
互助存款和抵押金融服务的特点是采取自愿存款、公平贷款和一定均衡的储户贷款的措施，所有储户都可以低息获得融资支持。
)2)降低风险的好处
储蓄和住房贷款金融服务采取“固定利率、低息、低息”的原则。
它执行央行固定利率，无论期限长短，存款、贷款利率一旦确定，就不容易调整。
而我国商业银行通常采用现行的人民币存款、贷款利率，执行中央银行规定的浮动利率。
住房储蓄银行在签署的合同执行期间，利率不受资本市场利率波动和通货膨胀的影响。
专用于偿还被吸收的资金和存款人，不用于风险投资。
(3)选择自由优势
多数住房储蓄银行不单独设立分支机构，而是通过建立与之合作的商业银行营业网点和周边推销员体系两种形式进行流通。
推销员都是自由职业者，专门销售住房储蓄合同。
住房储蓄银行向每位客户收取合同额1%的服务费，其中约0.8%用于周边推销员相关费用。
住房储蓄银行的另一个营销渠道是与其合作的其他商业银行的营业网点。
四是消费者选择了更大的空间。
住房储蓄合同不低于最低限额，可根据金额大小、期限长短、收入水平、储蓄及还款能力自由选择。
合同类型可以变更，储户也可以分离、降低、合并、提高合同金额。
3.3行业风险分析与风险管理表常见行业风险因子
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以中德银行为例进行分析。
(一)立法问题
互助储蓄和抵押金融服务发达的德国已经形成了完善的法律法规体系来保证其有效运作。
但在我国现阶段的立法中，还没有专门的法律法规对该行业的发展及其业务进行具体规范。
)2)“穷富”问题
根据中德住房储蓄合同的基本条款，储户申请贷款，存款金额需达到合同金额的50%。
购买金额一般较大，对中低收入者来说，很难在合同期限内足额储存所需的储蓄额。
因此，也出现了房贷中存在的“扶贫”问题。 这意味着大多数储户在很长一段时间内可能不会向储蓄银行要求贷款，他们将损失的资金收益转移给了使用“低存款”且超过自己存款额的贷款的人。
大多数无能力贷款的人是中低收入者；相反，那些尽可能充分利用住房储蓄低息贷款的人往往是中等和高收入者。
德国施威比豪尔住房储蓄银行是根据特定法律设立的专门从事个人住房贷款服务的金融机构，因此尽管负有服务政府政策目标的责任，但并没有改变其作为独立金融企业的法人地位。
因此，很难避免“穷富起来”的现象。
)2)发展滞后
成立之初，中德银行给自己定下了目标。 在开始运营的第三年签署了16万份贷款合同，住房储蓄合同额将达到12亿欧元，并在2007年底实现利润。
但是，业绩显示，初期运营远远没有达到预期目标，盈余计划有被迫推迟3年的迹象。
目前，银行持续亏损经营。
其理由主要可以归纳为以下两点。
第一，德国模式不适用于市场快速发展的中国，对于资金封闭运营的“德国式”住房储蓄银行，国内还完全陌生。
由于业务单一，住房储蓄银行的利润主要依靠客户群体，尤其是融资资金形成规模后才有望盈利。
中德住房储蓄银行初期对此估计不充分，上面将德国模式直接与中国市场对接，业务空间受到挤压。
施豪银行之所以在德国有非常大的市场，是因为德国房地产市场比较稳定，投资收益率和存款收益率相差不大，本国居民没有强烈的购房冲动。
但是，中国城市的房价从2002年开始整体呈急速上升的趋势。
在这种情况下，很多购房者非常急躁，急于购买，很少在购买前做长期储蓄和规划。
其次，目前居民对住房储蓄这种新的融资模式知之甚少，中德住房储蓄银行主要采取网点销售和直销团队联合营销的方式进行销售，但中国的情况与国外不同的是，国内居民对直销的印象较差，员工对家里有
3.4全球重要竞争者(1) NorthEast Community Bancorp，Inc .是马里兰州公司，成立于2021年2月26日。
该公司的主要业务主要是建筑贷款，其次是商业和工业贷款、多户和混合用途住房房地产贷款、非住房房地产贷款。
他们向总公司及其分公司周边的公众提供零售存款。
他们为客户提供各种存款产品，其利率与在其市场区域内运营的其他金融机构提供的同类产品的利率相比具有竞争力。
)2) Ottawa Bancorp Inc的业务活动主要通过Ottawa Savings Bank进行，它是联邦特许的储蓄银行，总部设在渥太华、伊利诺伊。
Ottawa Savings Bank在渥太华的主要办事处及其分支机构从事贷款发放工作。
2014年12月31日，Ottawa Savings Bancorp合并了Twin Oaks Savings Bank、Twin Oaks Savings Bank和Ottawa Savings Bank。
)3)稳盛金融控股集团于2015年2月17日在开曼群岛成立，是Sino的全资子公司。
Sino Mercury Acquisition Corp于2014年3月28日在特拉华州注册成立。
该公司是一家综合融资解决方案提供商，业务主要位于山西省晋中市和中国北京。
该公司的宗旨是帮助中国融资困难的中小企业提高他们的整体融资能力，使他们能够获得用于商业发展的资金。
(4) PennyMac Financial Services，Inc .是一家专业的金融服务公司，提供专注于美国房贷生产和服务的全面贷款平台和综合业务，以及美国房贷市场的投资管理。
我们认为公司的经营能力、专业知识、长期投资资金的获得以及公司管理层在抵押贷款业务各方面的丰富经验将增加公司这些活动的收益并在未来出现时利用相关机会。
PennyMac成立于2008年。
其行政领导成员和两个战路合伙人，贝莱德按揭风险投资公司有限责任公司及其子公司，前身为Highfields资本投资有限责任公司及其子公司HC合作有限责任公司。
)5) Regional Management Corp .于1987年3月25日在南卡罗来纳州成立，2011年8月23日搬到特拉华州。
地区管理公司是一家多元化的专业消费融资公司，为客户提供多种贷款服务，审批贷款时不以银行、储蓄机构、信用卡公司及其他传统借款方式下的客户信用为衡量标准。
) United Financial Bancorp，Inc .是1858年在康涅狄格州成立的国有储蓄银行。
该公司为以康涅狄格州和马萨诸塞州为主的个人、家庭和企业提供零售、商业、消费者银行和财务咨询服务等金融服务。
银行位于康涅狄格州罗克维尔。
)7) Ais Bancorp，Inc .成立于马里兰州，是原AJS银行集团的后续公司及AJ .史密斯联邦公司的持股母公司。
A.J史密斯联邦公司成立于1892年，创始人是Arthur J. Smith。
该公司是一家客户驱动的建筑和风险合作关系组织，总部位于伊利诺伊州的中洛锡安，在伊利诺伊州的奥兰帕克设有另两个分支机构。
第四章未来展望4.1政府出资设立互助储蓄和抵押信贷金融服务是政策性银行，设立境外住房银行普遍依法设立，如美国联邦住房信贷银行根据1932年《住房贷款银行法》成立，挪威国家住房银行根据1946年立法成立，塔塔
国外住房银行一般由政府出资，在地区设有相应的分支机构。 例如，美国联邦住房信贷银行在全国12个地区设有分支机构，挪威国家住房银行在全国设有4个地区分行，泰国住房银行在各省设有40家大分行和43家分行，政府完全成立的韩国国民住房银行在全国设有200多家分支机构。
国外住房银行与商业银行实行差异化的管理体制。
例如，如果美国联邦住房贷款银行的管理部门是联邦住房贷款银行委员会，挪威国家住房银行受地方政府和劳动部的监督，泰国住房银行受财政部的指导和管理。
根据政策性银行的定位，国外住房银行的经营模式和目标主要以非营利性为主，如日本住房金融公库作为特殊的公营机构，不直接吸收存款，不以利润为目标，服务于政府的住房政策目标。
德国住房储蓄银行的主要业务只是住房储蓄业务，吸收的资金和储户的还款必须专款专用，不能用于风险交易。 当然，少数国家的住房银行也存在商业性经营项目和行为。
4.2资金来源国外住房银行资金来源比较广泛，包括政府财政资金、央行贷款、专项基金、债券发行、其他金融机构借款和法定强制储蓄等。
在挪威国家住房银行2/3的资金由政府提供的情况下，瑞典全国住房委员会发行优先住房债券筹集资金，日本住房金融公库的资金来源为厚生年金中的20%，政府债券中的6%，印度住房和城市开发公司的资金中有40%以上来自发行政府担保的公司债券，用于人寿保险
新加坡将个人工资的20%强制储蓄在储备金账户中。
4.3完善相关法律法规保障体系，健全法律法规体系，保证互助储蓄和抵押贷款金融服务有效运作。 如德国相继推出《国家住房银行法》、《德意志合作银行法》和《住房储蓄银行法》等，完善了住房储蓄银行的服务宗旨、经营模式、贷款品种、风险控制等。
实行税收减免和退税优惠。 例如，法国的住房储蓄制度合同规定存款利息可以免税10年以上。
国家对住房储蓄给予财政奖励和补贴，按照德国规定，住房储蓄基础部分每月最高可享受10%的储蓄奖励，住房贷款给予总额14%的贷款补助，法国给予4%的政府奖励，芬兰给予1.75%的奖励
风险控制有完善的管理体制机制。
例如，如果德国通过住房储蓄合同明确规定贷款规模和分配偏好，可以有效控制流动性风险，固定利率可以有效规避利率风险，法国通过最低储蓄年限和存款金额大幅降低贷款信用风险，在运用实践中，德法两国的住房储蓄贷款
例如德国住房储蓄业务的坏账率只有贷款组合业务总量的0.02%。
完善的法律法规支撑体系是建立和培育我国住房储蓄银行的保证。
为保证我国住房储蓄银行的规范发展，应尽快制定住房储蓄银行急需的相关法律法规。 特别是《抵押银行法》规定，住房储蓄业务只能由住房储蓄银行办理，其他商业银行、综合银行不允许干预。 同时规定住房储蓄银行不能擅自使用储蓄存款进行股票和其他风险交易，只能由国家购买无风险证券，保证资金只用于住房融资。
这样就可以激活参与住房储蓄的主体和客体以及运行机制。
4.4逐步改革住房公积金制度，转变住房储蓄银行模式。
德国住房储蓄银行和我国住房公积金都以个人抵押贷款为主，具有低存款低贷款、封闭式运行的特点，但我国住房公积金在许多方面与住房储蓄银行有很大不同，主要表现在以下几个方面：
一是现行住房公积金资金管理中心是“行政化”机构，实行“房委会决策、中心运作、银行专户储蓄、财政监督”的管理体制。
在实际运作中，公积金所有者没有发言权，没有资金管理权和监督权，使得公积金经常作为准政府资金支配性使用，侵占、截留、挪用公积金的现象屡有发生。
二是住房公积金是强制性储蓄。
在强制性融资安排中，公积金存款人和贷款人经常出现不一致现象，大部分公积金存款人可能在相当长的时间内甚至终生不向公积金贷款。
三是我国住房公积金贷款没有最低存储年限要求和最低存款额度限制，贷款最高限额由各地资金充裕度决定。 只重视借款人的支付能力，很少评估借款人对公积金的贡献，实施浮动利率。
使住房公积金更像金融中介机构而不是真正的互助性储蓄，经济效益和社会效益不理想。
要改革住房公积金制度，将强制性储蓄变为自愿储蓄，将住房公积金资金管理中心发展为科学的住房储蓄银行模式，向住房储蓄银行演化。
4.5加强互助储蓄、房贷金服和商业银行之间的合作一般来说，商业银行是国内业务网点最多的金融机构，住房储蓄银行可以利用其网点开展更广泛、更方便的业务，客户也可以从商业银行获得建房、购房等资金。
商业银行可以获得佣金，住房储蓄银行也可以为商业银行职员的住房储蓄提供便利。
同时，也可以充分利用我国政府的行政职能，依靠政府保障政策的指导。
在制定住房储蓄奖励政策的同时，要具体确定奖励对象的家庭收入线、奖励系数、最高额度、奖励资金来源等，帮助中低收入居民尽快获得自有住房。
在我国开展住房储蓄业务的目的是结合我国实际，在引进德国住房储蓄银行成功经验和先进技术的基础上，利用中国建设银行的网络优势，提供住房储蓄和住房贷款相结合的金融服务，在带动我国金融市场积极发展的同时，推动我国住房制度改革和住房消费
住房储蓄作为我国的新生事物，必然存在着许多问题和不完善的地方，在其发展过程中，也一定会存在许多问题，在发展中会找到更好的解决办法，最终得到完善。
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