三次法规变动，挑起了拉锯战中的“接盘侠”天津新华集团的困局
中房报记者高郑坤|天津报道围绕着不合规，这场纠纷已经成为购房人与天津新华投资集团有限公司(以下简称“新华集团”)之间的一道高墙。
近两年来，业主分歧不断加大，意见难以统一的政府主管部门也进退维谷，备受质疑。
2017年11月，天津市静海区新华集团昕旺花园项目(又称新华常春藤)二期规划调整方案进入终审阶段，因申报程序不规范，陷入签名造假风波。
2018年下半年，新华集团再次组织新规上报工作，最终因部分一期业主反对而暂缓。
2019年上半年，与政府主管部门协商后，新华集团降低新规容积率进行了第三次申报，但同样因存在纠纷导致审批失败。
新华集团认为，昕旺花园项目改规是历史遗留问题，原计划产品形态为别墅，2013年获批，但国家政策不支持别墅建设，也不允许别墅建设。
这意味着即使原计划获批，昕旺花园二期也不能新建别墅。
所以变规成为新华集团在2017年迎来昕旺花园后，必须面对的事实。
第一期业主因为签名风波站在新华集团和主管部门的对立面，随着时间的推移，一些业主担心项目二次腐败，希望新华集团尽快上报新规，督促主管部门尽快通过批复。
部分业主认为，变更规章后，未建成的产品形态转为洋房和高层，导致项目整体质量下降，房地产价值减少，新华集团和主管部门拒绝变更规章。
2019年7月中旬，中国房地产新闻记者在静海区采访时发现，由于规则的改变，昕旺花园各方面的矛盾仍在激化，新华集团寄希望于政府方面，主管部门也同样难以决策。
更糟糕的是，冲突久了，官商勾结、利益输送、不作为、谋取私利等谣言四起。
“是我现在拨打110，还是你们承认签名伪造？”2017年11月24日一段视频中，昕旺花园的一位购房人兴奋地反问道：“我在这里，不知道我的名字到底是谁签名的。” 据了解，伪造签名是这些业主意外的“收获”。
当天，他们原赴天津市规划和自然资源局静海分局(原静海区规划局，以下简称“静海区规本站”)，对昕旺花园二期规划进行排查，发现二期打桩工程开发商是否涉嫌无证开工。
业主抱有疑问。 “开发商提前两天组织召开了昕旺花园二期规划设计说明会，没有征求首期业主对变则的意见。 打桩工程不是已经批准了新规则吗？ ”他们所说的二期规划，是指静海区规本站于2017年8月公示的调整后的昕旺花园项目规划方案。
据时间推算，当年11月，该计划已进入最后审批阶段，意味着与此关系密切的一期业主已经同意调整规则。
“我们不知道，开发者在此之前没有征求我们的意见。
一位业主表示，由于新规将获得批准，开发商伪造了110户业主的签名，也有人代替业主参加听证会。
这项新规将原计划中的二期联排别墅改为洋房和高层，第三期由8栋高层减少到7栋。
“购房时，开发商声称，整个项目由65栋合作别墅、1栋会馆、1栋商业组成，均为三层楼高的新法式别墅，分二期开发建设。
位于天津市区西南方向的团泊新城内昕旺花园，规划容积率在1.5以下，属于花园别墅。
2013年项目经规划批准，立即开工建设，首期竣工后开始对外销售。
2017年，新华集团正式从原开发商手中收购昕旺花园项目及开发公司天津世锦置业有限公司(以下简称“世锦置业”)，处理一期遗留问题，完成二期、三期开发建设。
项目规划用地136000多平方米，总建筑面积200000多平方米，其中二期用地面积超过60000平方米，三期用地面积超过20000平方米。
产品形态的变化，对楼盘质量和居住环境的损害是有形的。
签字事件发生后，昕旺花园91户业主反对变更规则，恢复原计划，要求相关负责人和新华集团予以处罚。
至此，静海区规划局和静海区行政审批局(以下简称“静海区审批局”)停止了审批工作。
期间，主管部门负责人表示，调整计划必须得到业主100%的同意。
“新华集团把新规提交审查了。 其间，静海区规划局征求了新华集团组织和业主的意见。 由于首期业主实际居住地比较分散，新华集团通过电话等多种方式征求业主意见，确定业主同意变更规则后，代业主签名。 很遗憾，这个过程没有留下录音和委托书。
“世锦置业相关负责人表示，按照规定，组织业主听证会的主体应该是不存在利益关联的第三方，新华集团被要求组织，不需要承担主要责任。
尽管如此，事件发生后，新华集团还是处罚了相关责任人。
业主说的话应按照天津市相关条例处罚新华集团，其相关法律条款在此次事件中不适用于新华集团。
分歧已经出现，围绕昕旺花园的非正规纠纷开始了。
第二次重新停止变规是针对签名事件和变规，静海区规本站进行了情况说明
由假签名事件引起的信任危机不断发酵。
据业主回忆，2018年3月，静海区规本站召开昕旺花园项目规划协调座谈会，对新华集团的造假行为未进行任何批评，不允许业主录音、录像。
“新华集团调整昕旺花园项目规划方案是依法依规、合情合理的，而且购房合同中明确约定业主无条件同意变更规则。
昕旺花园别墅计划于2013年获批，但国家政策不支持别墅建设，也不允许别墅建设。 也就是说，即使计划通过，也不能新建别墅。
另外，2013年批准的规划方案也不符合现有消防、日照、配套公共建设等国家和天津规划规范的要求。
“世锦置业负责人认为，无论从政府部门审批还是新华集团报规建设方面，规划草案都必须调整，否则无法进行后续建设。
2018年上半年，新华集团再次申请变更规则，提出对业主用5年物业费进行补偿。
似乎看到了诚意，部分业主的态度开始改变，一期业主之间的分歧开始扩大。
“新华集团接手前，原开发商实力不足，工程和基础设施粗制滥造，无钱解抵押，腾房一年办不了房贷，房屋维修停滞，处于烂尾状态。
新华集团接手后，解决了房本和许多遗留问题。
“同意该规则的业主代表认为，伪造签名确实令人气愤，应该受到处罚。
“随后，开发商向业主道歉。 我认为新华集团的态度是真诚的。
为了避免小区发生二次腐败，2018年4月，123户业主(总户数160多户)与开发商签署协议书，开发商支付了5年的物业费，我们同意调整规定。
业主代表表示，2018年8月，静海区规划局审核完成，静海区审计局三个月后再次公示新规，并于同年11月24日和25日召开听证会，86户业主来到现场同意调整规章。
事情似乎有了转机，静海区审计局没有通过这次审查。
要说为什么，那是因为从2017年11月到2018年11月，反对变规的业主不断访问。
几乎与此同时，2018年7月，静海区城乡建设管理法执行监察中队以无证操作为由，对开发公司世锦置业、施工公司天津市盛泰建筑工程有限公司分别处罚38万元和3万元。
“确实存在基础设施不完善的情况，但这在购房合同中有明确的约定。 但购房时开发商没有完全履行这些承诺，违约在先，开发商不能用烂尾征得业主同意改变规则。
“反对改规的业主表示，别墅不能新建，但按规定既成事实可以继续执行，但昕旺花园不符合现行消防、日照要求，认为产品性质不变，可以根据消防、日照规定适当调整。
不少反对的业主喜欢纯别墅的高品质，产品性质改变会损害房屋价值，也是部分业主要求赔偿的原因。
分歧和签字事件后，新华集团处理对员工的文件
不同的立场，利益矛盾重重，昕旺花园第一期业主之间的矛盾，随着时间的推移愈演愈烈，算旧账。
“不同意都是为了私利，要求赔偿几十万元到几百万元，而且他们都不是常住户。
“署名事件后成立的维权集团，整整四个月没有任何信息，传言他们代表的不是广大业主的权益，而是自己要钱。
“虽然一些业主声明维权团队不能代表自己，但他们以全体业主的名义来访，不仅是假签名事件，还阻止主管部门批准新规。
”这些激烈的话是从同意变规所有人的嘴里说出来的。 他们认为自己和开发者没有任何关系。 换了别的开发者也没关系。 无论是新规则，还是原规则，关键都不能腐烂。 所有者们没有后顾之忧，支持变规是最稳妥的方法。
相比之下，反对变规的业主在接受采访时更为冷静。
一位业主表示，出现这种情况的最重要原因是开发商暗中挑衅部分业主，在小区内或微信群对不同意业主进行攻击辱骂和恐吓。
开发商裁剪了反对所有者的通话录音，引起了部分所有者要求巨额赔偿的假象。
“世锦置业自第二次变更规则申请以来，从未与不同意业主进行过平等对话，始终采取高压手段，委托律师胁迫业主索要违约金，并起诉多名业主告上法庭，胁迫业主。
相关裁判文书显示，针对署名案件，多名业主将世锦置业诉至法院，因计划未获批准，未造成足够严重后果，法院判决世锦置业道歉并赔偿精神损害抚慰金1000元。
违约赔偿金因业主更换贷款银行导致支付延迟，开发商知道的，不构成合同约定中的迟延支付情况。
对于《商品房买卖合同》及《补充协议》中对业主无条件接受变则的约定，一审法院驳回了世锦置业的起诉，二审法院认为该条款具有法律效力。
三次变规主管部门表示：“从原开发商到新华集团，跨越的建设周期太长，期间确实对一些规范有了新的要求，昕旺花园的规划也应该适当调整。
“静海区审计局有关负责人表示，控制性详细规划对各项指标都有明确要求，是项目规划审批的重要依据。 此外，昕旺花园项目土地出让合同中还明确规定容积率上限为1.5。 也就是说，昕旺花园调整后的计划满足这个条件。
就流程而言，规划调整需要经过意见听取会、专家听证会，对存在的风险进行清理、逐项排查，并报政府批准等。
“2018年，新华集团重组新规申请工作，审批流程符合相关规定，但在业主走访中未获批准。
2019年初，静海区规划局、静海区审计局及新华集团召开三方协商会议。 此后，新华集团降低新规容积率再次报审，但主管部门仍因业主来访未通过审核。
“对新华集团来说，这次纠纷伤害了自己的合法权益。 因为开发商有权调整土地开发权和规划设计方案。
认为新华集团进行昕旺花园规划调整并未侵犯相关人员的合法权益。
2017年以来，新华集团多次与业主沟通，在物业费等方面向所有业主进行补偿，但由于不同意监管业主到访，延期未批准。
这给新华集团造成了巨大的损失，一方面支付了近2.1亿元的巨额利息，另一方面错过了盘活资金的市场周期，造成了无形的损失。
“以2019年容积率1.47规划为例，地上建筑面积增加2724平方米左右，配套建设增加面积1353平方米。
对投入和回报进行粗略估算，单位面积建设成本在11000~12000元，售价在9000元左右，每平方米新华集团将亏损上千元。
“昕旺花园能否妥善解决规划调整中出现的纠纷，关键在于开发商能否做好业主工作。 因为主管部门不能左右最终的结果，只能推进。
一位知道此事的政府人士表示：“关于已经有一些企划批准，2017年下半年首次获得批准时，如果没有伪造签名的行为，企划应该可以通过批准。”
此后的几次批准，虽然流程没有问题，但业主之间、业主与开发商之间的矛盾加剧，主管部门的决策变得困难。
“静海区政府和规本站倾向于批准通过，静海审查局认为因为纠纷没有解决，所以不适合进行早期审查。
总括来说，区里希望尽快处理这件事。 现实问题是想尽快解决昕旺花园规划调整的事情，只能尽快批下来。 不批是不负责的事，但批了也不对。 毕竟，争端尚未解决。
”确实有这样的担忧。
一位业主表示：“对于新华集团在此次打假违法案件中存在包庇、纵容的暧昧态度，有关部门主要负责人严重质疑是否存在受贿、政企勾结、权钱交易等违纪违法行为。
“新华集团希望尽快解决此事，但单凭自己的力量，很难让所有业主同意。 唯一能做的就是和政府协商，尽量消除矛盾。
“新华集团同样希望主管部门尽早依法批准。 世锦置业负责人表示：“我们将全力配合，合情合理做好与业主的沟通。”
静海区规本站负责人表示，由静海区审计局牵头，静海区规本站协助，近期将汇总情况，交给静海区政府做最终决定。
就此事，中国房地产新闻记者还联系了新华集团当时负责此事的几位当事人，均因工作变动，拒绝了采访请求。
记者观察诚信打破对立的坚冰才是出路，纵观这次变局纠纷事件，本来很简单，现在却掺杂着不同的说法，孰是孰非还不明朗。
改变规则，并不是解决的难题，关键是开发商如何真心实意、踏实有效地与业主沟通。
我们必须相信，很多业主都是明白事理的人，设法让他们自然而然地被抛弃。
对政府主管部门来说，进行新规审查也不是一件难事，重要的是依法依规，拿出有说服力的结果。
坚持是重要的，但拖着也做不好。
在采访的过程中，我们也有同样的想法。 为什么“因地制宜、解决难题”成了空洞的口号呢？
例如，业主为什么不信任开发商和主管部门，涉嫌利益冲突，呼吁更高层主管部门介入？ 为什么政府机关的职员犹豫谈论规则的变更，害怕“上面”，必须不开绿灯站在旁边？ 为什么业主之间的矛盾会如此不可控制地激化？ 为什么业主毫无根据地质疑记者的采访目的？ 为什么主管部门负责人坚持计划调整要密切，媒体要慎重？
不得不怀疑各种征兆，在计划调整中是否真的有人感到羞愧。
公理勉强战胜“强权”。
本着问题导向和实事求是的态度，主管部门要尽快依法解决矛盾，开发商要全力与业主进行充分、良好的协商，业主们也要有自己独立的思维，倾听谣言，互相攻击
(此文刊中国房地产报7月22日07版责任编辑有什么可信的() )。
